一、背景依據(jù)
1.制定背景。多年來，《遼陽市住宅專項維修資金管理辦法》（2013年市政府129號令）（以下簡稱《辦法》）為全市房屋維修保障起到了積極的作用，同時資金歸集、使用、管理等工作也存在不同程度問題。因《中華人民共和國民法典》實施，部分條款與之不符。為了使我市專項維修資金管理政策與相關(guān)的法律規(guī)章相適應(yīng)，確保我市房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備在保修期滿后均得到及時、有效的維修和更新、改造，修訂和完善《辦法》十分必要。
2.法律依據(jù)。《中華人民共和國民法典》、《住宅專項維修資金管理辦法》（中華人民共和國建設(shè)部、財政部令第165號）、《關(guān)于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》（建房規(guī)〔2020〕10號）。
二、主要內(nèi)容
（一）修改部分
1.首期住宅專項維修資金交存時點提前至辦理網(wǎng)簽備案前。
修改依據(jù)：目前我市專項維修資金歸集時點是在辦理房屋初始登記前，與《住宅專項維修資金管理辦法》（中華人民共和國建設(shè)部、財政部令第165號令）第十二條規(guī)定（商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。已售公有住房的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項維修資金專戶。）相違背。
修改內(nèi)容：將原《辦法》第十一條：“新建小區(qū)首期住宅專項維修資金，由開發(fā)建設(shè)單位在辦理房屋初始登記時按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門測繪備案的建筑物總面積足額交存住宅專項維修資金，并將資金分解到具體房號。房屋初始登記后，購房人應(yīng)當(dāng)向開發(fā)建設(shè)單位交納該住宅專項維修資金，并到維修資金管理機構(gòu)辦理過戶手續(xù)。本辦法實施前已辦理房屋初始登記的小區(qū)并辦理入住手續(xù)的住宅、非住宅業(yè)主憑開發(fā)建設(shè)單位開具的繳款通知單到維修資金管理機構(gòu)交存住宅專項維修資金。尚未售出的房屋，由開發(fā)建設(shè)單位作為業(yè)主交存首期住宅專項維修資金。”修改為：“開發(fā)建設(shè)單位在辦理網(wǎng)簽備案手續(xù)前，須按小區(qū)建設(shè)規(guī)模由開發(fā)建設(shè)單位代為足額交納住宅專項維修資金。”
將原《辦法》第十二條：“未按本辦法第十一條規(guī)定交存住宅專項維修資金的，房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理機構(gòu)不得向開發(fā)建設(shè)單位辦理房屋初始登記手續(xù)。房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)將住宅專項維修資金收據(jù)存入檔案，對未按規(guī)定交存住宅專項維修資金的業(yè)主，不得辦理產(chǎn)權(quán)登記和過戶手續(xù)。對不屬于交存住宅專項維修資金范圍的房屋須經(jīng)維修資金管理機構(gòu)核準確認，并向房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理機構(gòu)出具確認通知單。業(yè)主在辦理房屋所有權(quán)過戶手續(xù)前，維修資金管理機構(gòu)應(yīng)對其此前交存的住宅專項維修資金進行核準與過戶。”修改為：“房屋買受人購買新建商品住宅或公有住房的，在辦理房屋入住手續(xù)前，須辦理首期住宅專項維修資金交存手續(xù)；房屋買受人未按規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位或公有住房售房單位不得進行房屋交付。因房屋買受人未按規(guī)定及時交存首期住宅專項維修資金導(dǎo)致延遲交房的，由房屋買受人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。二手房屋及老舊房屋業(yè)主在辦理二手房網(wǎng)簽備案手續(xù)前，自行到維修資金管理機構(gòu)辦理維修資金交存或過戶手續(xù)后，再辦理二手房網(wǎng)簽備案手續(xù)。業(yè)主持網(wǎng)簽備案后的制式合同，到市不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理房屋登記或更名過戶手續(xù)。”
2.關(guān)于細化業(yè)主大會要求自行管理住宅專項維修資金程序。
修改依據(jù)：根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》（中華人民共和國建設(shè)部、財政部令第165號令）第十五條規(guī)定，及《中華人民共和國民法典》中，關(guān)于業(yè)主共同決定事項的表決范圍的規(guī)定。結(jié)合原政府令（129號令）中業(yè)主大會成立后的住宅專項維修資金劃撥程序，進一步細化了業(yè)主大會成立后，要求自主管理住宅專項維修資金的劃撥程序。
修改內(nèi)容：將原《辦法》第十八條：“滿足住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)條件的，應(yīng)當(dāng)按照下列程序劃轉(zhuǎn)業(yè)主交存的住宅專項維修資金：（一）由業(yè)主委員會向市維修資金管理機構(gòu)提交劃轉(zhuǎn)資金申請書，并提供下列材料：１.業(yè)主委員會成立的合法性文件；２.劃轉(zhuǎn)的業(yè)主名冊；３.業(yè)主委員會確定的帳目管理單位的決議；４.業(yè)主大會通過的專項維修資金管理制度；５.需要提交的其他備案資料。（二）市維修資金管理機構(gòu)自受理申請之日起10個工作日內(nèi)，對申請劃轉(zhuǎn)的事項提出審核意見，報市維修資金主管部門審批。”修改為：“業(yè)主大會成立后，要求自主管理住宅專項維修資金的，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定劃轉(zhuǎn)業(yè)主交存的住宅專項維修資金：（一）業(yè)主大會應(yīng)在住宅專項維修資金賬戶管理銀行作為本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅專項維修資金的專戶管理銀行，專項用于住宅專項維修資金的劃轉(zhuǎn)及使用。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬，以供業(yè)主對賬查詢。（二）業(yè)主大會向維修資金管理機構(gòu)提交劃轉(zhuǎn)資金申請書，并提供下列材料：１.業(yè)主委員會成立的合法性文件；２.須經(jīng)資金劃轉(zhuǎn)范圍內(nèi)專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主書面表決同意材料；3.業(yè)主大會通過的住宅專項維修資金管理制度；4.需要提交的其他有關(guān)資料。”
3.關(guān)于修改表決標(biāo)準問題。
修改依據(jù)：我市目前執(zhí)行的住宅專項維修資金使用條件（須經(jīng)工程項目涉及范圍內(nèi)三分之二以上的業(yè)主簽字同意）與國家頒布實施的《中華人民共和國民法典》相關(guān)規(guī)定相違背。
修改內(nèi)容：將原《辦法》第二十七條第二款：“經(jīng)工程項目涉及范圍內(nèi)三分之二以上的業(yè)主簽字同意后，以業(yè)主委員會或業(yè)主大會決議的形式報市維修資金管理機構(gòu)核準，由業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、管房單位或相關(guān)業(yè)主組織實施，合理確定施工單位并簽訂施工合同。”修改為：“經(jīng)工程項目涉及范圍內(nèi)，由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主簽字同意后，報維修資金管理機構(gòu)。由維修項目申請人組織實施，合理確定施工單位并簽訂施工合同。”
（二）刪除部分
原《辦法》中第十七條、第三十三條（將第一款并入第三十一條第一款）、第四十條、第四十一條刪除。刪除理由：第十七條、第三十三條在上位法中沒有政策支撐；第四十條、第四十一條已在第十二條規(guī)定處罰按照國家辦法執(zhí)行，我市辦法再行規(guī)定已重復(fù)。
三、適用對象和范圍
凡住宅區(qū)域內(nèi)單幢房屋或者一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩個或者兩個以上所有權(quán)的住宅、非住宅或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅等房屋均按照本辦法的規(guī)定交存住宅專項維修資金。
文件解讀單位：遼陽市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局
文件解讀人：王巖
解讀人辦公電話：2128115